Rahul03

પ્લોટ્સ કે મકાન ખરીદીમાં આપ છેતરાતા તો નથી ને?

          મિત્રો, આજની ફાસ્ટ લાઈફમાં આપણને બધું જ ઝડપથી જોઈએ છે.  એમાય જો રીયલ એસ્ટેટની વાત આવે અને મોકાની દુકાન, મકાન કે પ્લોટ હોય તો તો જાણે હોડ જામે ખરીદવામાં... અને કેટલીકવાર જાણકારીનાં અભાવે છેતરાવાનો વારો આવે. પરંતુ આ વાંચ્યા પછી તો તમને છેતરવા મુશ્કેલ જ નહિ નામુમકીન છે... J J J

પ્લોટ, મકાન કે દુકાનની ખરીદીના કરાર વખતે સાવચેતીના કયા પગલાં લેશો?

રહેઠાણ ના પ્લોટ ખરીદનારે......

·        મિલકતના ટાઈટલ ક્લીયર છે કે કેમ તે તપાસવા.

·        સંબંધિત અન્ય દસ્તાવેજો તપાસવા.

·        વેચાણખત રજીસ્ટર થયેલ છે કે નહિ તે તપાસવું.

·        મિલકતનું પાવર ઓફ એટર્ની હોય તો તે રજીસ્ટર થયેલા છે કે નહિ તે તપાસવું.

·     બ્લોક લે-આઉટ પ્લાન સક્ષમ અધિકારી દ્વારા મંજુર થયેલા છે કે નહિ તે તપાસવું.

·     વકીલને નિયત ફી આપીને પ્લોટ પરના ટાઈટલ અંગેનું પ્રમાણપત્ર મેળવી લેવું. આ પ્રમાણપત્ર ઓછામાં ઓછા છેલ્લાં બાર વર્ષ માટેનું હોવું જોઈએ.

·    ગ્રાહકે ખરીદતા પહેલા માસ્ટર પ્લાન ચકાસી લેવા. આ પ્લાન નગરપાલિકા/મહાનગરપાલિકામાં ઉપલબ્ધ હોય છે.

·     માસ્ટર પ્લાનથી નીચેની વિગતો જાણવા મળે છે.

પ્લોટની જગ્યા.....

• રહેણાંક, કોમર્શીયલ કે ઔધોગિક એમ કયા હેતુ માટે જમીન નોંધાયેલ છે?
• ખેતીની જમીન છે કે બિનખેતીની?
•  જમીન પ્રિમિયમપાત્ર હોય તો પ્રિમિયમ ભરાઈ ગયું છે?
• સક્ષમ અધિકારી દ્વારા પરિવર્તિત પામી છે કે નહિ? (તે અંગેની મંજુરી તપાસવી)
• મકાન બાંધકામ માટે ‘ના વાંધા પ્રમાણપત્ર (N.O.C) મળેલ છે?

રહેઠાણ માટેના ફ્લેટ્સ

        આજના જમાનામાં જરૂરિયાતો અને આર્થિક સ્થિતિ જોતાં મધ્યમવર્ગ માટે ફ્લેટ એ ઘરના ઘર માટે પહેલી પસંદ છે. ફ્લેટની ભારે તંગી સર્જાતા, આડેધડ હરીફાઈ આ ધંધામાં વકરી છે, પરિણામે ગ્રાહકે કેટલીક કાળજી રાખવી જરૂરી છે.

• ખરીદનાર અને બિલ્ડર વચ્ચે નાણાંની ચુકવણી બાબતે બિલ્ડર નાણાં લીધાનું કબૂલ કરતાં નથી એટલે તકરાર ઊભી થાય છે, એટલે ગ્રાહક અનિવાર્યપણે નાણાં ચૂકવ્યાની રસીદો મેળવી લે.
• નાણાંની ચુકવણી ચેક કે ડ્રાફ્ટથી કરવી એ જ ડહાપણ ભર્યું છે.
• બાંધકામની ગુણવત્તાની જાણકારી મેળવવી.
• વચન આપ્યા પ્રમાણે લાકડાંનાં કે એલ્યુમિનિયમનાં બારી-બારણાં છે કે નહી તે તપાસવું.
• પાઈપલાઈન પી.વી.સી. કે સિમેન્ટની છે તે જોવું.
• ફર્શની ગુણવત્તા અને ટકાઉપણું તપાસવું.
• વેચાણખતમાં પાર્કિંગની જગ્યાનું લખાણ છે કે કેમ? તમારા ભાગે કેટલું પાર્કિંગ આવે છે તે પહેલેથી જાણી લો.
• મંજુર થયેલા પ્લાન પ્રમાણે બાંધકામ થયું છે કે કેમ તે ચકાસવું.
• મકાનનો કાર્પેટ એરિયા અને સુપર સ્ટ્રકચરલ એરિયા વચ્ચેનો તફાવત તપાસવો અને કેટલા ટકા ઓછા છે તે જાણવું.
•  કિંમત પ્રમાણે ગુણવત્તા છે કે નહી તેની ચકાસણી કરવી.
• પાઈપનું જોડાણ અને ગટરલાઈનનું જોડાણ કરવાની જવાબદારી બિલ્ડરની હોય છે તે માટે અરજી અને મંજુરીની પ્રક્રિયા પૂરી થઇ ગઈ છે કે કેમ તેની ખાતરી કરી લેવી.
• લીગલ સર્વિસ ચાર્જ, વીજળી કનેક્શન ચાર્જ તથા મેઇન્તેનન્સ ડીપોઝીટ કેટલી છે અને તે ચોક્કસ બરાબર છે કે કેમ? તે અંગે તમામ વિગતો પ્રાપ્ત કરવી.
• બિલ્ડરને અગાશીમાં, પેન્ટહાઉસ કે ભોંયરામાં વધારાનું કામ કરવા માટે મંજુરી આપી શકાય નહિ. બિલ્ડર્સ વેચાણખતમાં એવું લખાણ ઉમેરવાનો પ્રયત્ન કરતાં હોય છે, પણ આવી છૂટ આપી શકાય  નહી.

• બિલ્ડર દ્વારા ગ્રાહકને મકાન વપરાશ અંગેની મંજુરી( પઝેશન) મેળવેલી હોવી જરૂરી છે, તે મેળવવી.

કેટલીક સાવધાની...

• બિલ્ડર્સ ભપકાદાર માહિતી પત્રિકા બહાર પાડે છે તેમાંના કેટલાક વચનો પાળવામાં બિલ્ડર્સ અશક્તિમાન હોય છે.
• બાંધકામ માટે વપરાયેલો સામાન હલકી ગુણવત્તાવાળો ન હોવો જોઈએ.
• કેટલાક કિસ્સામાં કોન્ટ્રાક્ટ પ્રમાણે નાણાં વસૂલ કાર્ય પછી બિલ્ડર વેચાણ દસ્તાવેજ કરી  આપવાનુંટાળતા હોય છે, તો આવી ચાલાકી સામે સાવધ રહેવું.
• કોન્ટ્રાક્ટ અમલમાં મુકાયા પછી અને વેચાણનાં અમુક નાણાં વસુલ્યા પછી બિલ્ડર્સ ભાવવધારાનું બહાનું કાઢી વધુ પૈસાની માંગણી શરૂ કરે છે. એટલે વેચાણ કરારમાં અગાઉથી પૂરતી કાળજી રાખવી, સ્પષ્ટતા કરી લેવી.
• કોન્ટ્રાક્ટરે રજુ કરેલાં દસ્તાવેજો પર વિશ્વાસ કર્યા સિવાય લે-આઉટની મંજુરીની ખાતરી કરી લેવી જોઈએ. લે-આઉટની મંજુરીની ખાતરી મ્યુનિ.કોર્પોરેશન, શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ, નગરપાલિકામાં કે ગ્રામપંચાયતના અધિકારીઓ પાસેથી મેળવી શકાય છે.

કરારનામું

• જમીનનો કોઈ માલિક હોય તો ખરીદનારે બિલ્ડર અને જમીનમાલિક સાથે ત્રણ ભાગમા કરારનામું કરવું જોઈએ.

• જો જમીન માલિકે બિલ્ડરને જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની આપ્યા હોય તો તેને આધારે ગ્રાહક બિલ્ડર સાથે કરારનામું કરી શકે છે. આ કરારનામા મુજબ જમીનમાલિક અને બિલ્ડર વચ્ચેની તકરારમાં બિલ્ડર ગ્રાહકના અધિકારોમાં કોઈ જ ફેરફાર કરી શકે નહી.

• કેટલીક વખત બિલ્ડર કરારપત્રમાં જમીનમાલિકને લખાણ કરી આપી વચન પાળતા નથી. તેમજ કામ પણ પૂરું કરતા નથી અને તે જગ્યા બીજા ગ્રાહકને આપવાની તજવીજ કરે છે. આ તકરાર પણ બિલ્ડર અને જમીનમાલિક વચ્ચેની ગણાય. ગ્રાહકને આ સાથે કઈ લેવાદેવા નથી.

• મકાનની ચારેતરફ કંપાઉંડ, મકાનની અગાશી તેમજ ભોંયરા, ઓપન સ્પેસ, કોમન પ્લોટ વગેરે  ગ્રાહકની સગવડ બની રહે છે તેથી બિલ્ડર તેને વેચી શકે નહી કે વધારાનું બાંધકામ કરી શકે નહીં. કોમ્પ્લેક્ષના વેચાણ પછી તેના પર તેનો કોઈ અધિકાર રહેતો નથી.

    

ગ્રાહક તરીકે જુનું મકાન ખરીદતા પહેલા લેવાની તકેદારી...

• જો શહેરી વિભાગમાં (મ્યુ.કોર્પો.વિભાગમાં) હોય ત્યારે રેવન્યુ ખાતામાં એટલે સીટી સર્વે ઓફીસમાંથી છેલ્લા ૩૦ વર્ષની ૭-૧૨ ના ઉતારાની નકલો મેળવીને સદર મકાનની માલિકી હક્કની ચકાસણી કરવી.
• જો શહેરી વિસ્તારમાં જ હોય તો મ્યુ.કોર્પોરેશન ખાતે સદર મિલકતનો કોઈ વેરો, સોસાયટીનુંમેઇન્ટેનન્સ, વીજળી બીલ કે અન્ય કોઈ સ્થાનિક વેરા બાકી તો નથી ને તેની ચકાસણી કરવી.
• જો શહેરી વિસ્તારમાં જ હોય તો, જે તે વિસ્તારમાં વીજળી પુરવઠો પૂરો પાડતી વીજળી કંપનીને મકાન માલિક સાથે બાનાખત કરવામાં આવે ત્યારે જ એક અરજી (બાનાખાતની નકલ જોડવી) આપીને વીજમીટરમાં કોઈ ચેડાં કરવામાં નથી આવ્યાને? તેની ચકાસણી કરવી.
• સીટી સર્વે કચેરીમાંથી મિલકત કાર્ડની નકલ મેળવી વેચાણ લેતા પહેલાં એટલેકે બાનાખત કર્યા પછી તરત જ ચકાસણી કરવી.
• જયારે ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં મકાન ખરીદવાના હોય ત્યારે ગ્રામ પંચાયત / તાલુકા પંચાયત કચેરી ખાતેથી ગામ નમુનાની સર્ટીફાઈડ નકલ મેળવી ચકાસણી કરવી.
• શક્ય હોય તો ૩૦ વર્ષનું ટાઈટલ ક્લીયરન્સ પ્રમાણપત્ર મેળવવું જેથી સદર મકાન કોઈ નાણાં સંસ્થા કે અન્ય સરકારી વિભાગનો બોજો છે કે નહીં અથવા મકાન ક્યાંય ગીરો છે કે કેમ? તે અંગેની ચકાસણી કરાવવી યોગ્ય રહેશે.

       ઉપર મુજબની વિગતે જૂની મિલકત ખરીદનાર ગ્રાહક, ભવિષ્યમાં સદરહું મિલકતના દાવેદારો દ્વારા કરવામાં આવતી કાનુની કાર્યવાહીથી બચી શકે, નાણાંનો વ્યય થતો બચાવી શકે અને તેને જ સમજદાર અને જાગૃત ગ્રાહક કહેવાય.

Source of information

નિયંત્રક કાનુનીમાપ વિજ્ઞાન અને નિયામક ગ્રાહક બાબતો

તોલમાપ ભવન, સારંગપુર અમદાવાદ -૩૮૦૦૦૨